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[뉴스기획1]천안원성동주택재건축정비사업조합‘사실상 부도’위기

김헌규 | 기사입력 2022/08/19 [13:27]
-조합,조합원 비례율 45.7%VS조합원,–56.7%'상반된 분석'
-조합의 분담금 220억원, 비례율 맞추기 위한 ‘꼼수?’

[뉴스기획1]천안원성동주택재건축정비사업조합‘사실상 부도’위기

-조합,조합원 비례율 45.7%VS조합원,–56.7%'상반된 분석'
-조합의 분담금 220억원, 비례율 맞추기 위한 ‘꼼수?’

김헌규 | 입력 : 2022/08/19 [13:27]

천안원성동주택재건축정비사업조합이 부도위기에 처해 있는 가운데 2023년 4월 경 입주를 코 앞에 두고 조합원들은 술렁이고 있다. 이에 조합원들은 지난17일 국토부를 방문해 공공임대주택(뉴 스테이)의 문제점과 제도개선을 요구하고 나섰다.

 

국토부는 ”제도개선이 어렵다.“며”재량으로 할 수 없다.“고 일축했다. 이미 이뤄진 계약에 대해 파기하거나 갱신 할수 없다는 것으로 분석되고 있다. 또한 꼼꼼히 살피지 못하고 계약한 조합을 간접적으로 지적하고 있는 상황이다.

 

이대로 진행을 하게된다면 조합원들은 가중된 분담금으로 인해 거리로 내몰릴 위기에 처해있다.이에 본지는 공공임대주택의 문제점과 원성동 조합에서 어떤 일이 벌어지고 있는지에 대해 심층 진단해 본다.

-편집자 주-

 

▲ 천안원성동주택재건축정비사업조합 조합원들은 지난17일 세종시소재 정부종합청사 앞에서 공공임대주택의 문제점에 대한 대책마련과 조합의 매각대금 인상,비례율 하락에 따라 주민들이 거리로 내몰리게 됐다며 대책을 촉구했다.(사진)     ©김헌규

 

천안원성동주택재건축정비사업조합(이하 조합)이 사실상 부도 위기에 처했다는 분석이 나와 사태는 일파만파 전개될 것으로 예상하고 있다.

 

조합은 지난7월18일 이사회 개최 후 이사회 자료를 다음날인 19일, 유 재앵조합장의 명의로 조합원에게‘대여금 상환 금액과 모자란 금액 및 현 비례율’이라는 문건이 SNS를 통해 배포됐다.

 

이 문건에 따르면 준공 후 정산 및 조합 해산까지 조합원들이 부담해야 할 매매대금 잔액과 조합원 분담금, 대출잔액 등 총 약810억원이라고 밝히고 있다.

 

그러면서 준공후 대여금 상환부족액(184억6335억원)으로 인해 ”조합원 중 단 1명만 종전자산을 상환해 갈 것으로 분석된다“며 사실상 조합이 부도위기에 처했음을 간접적으로 공표했다.

 

이에 유 조합장은 기자와의 전화통화에서“자기들(조합원들)이 돈을 다 내고있다.”면서“돈(분담금을)을 안 낼 사람은 한 분(명)밖에 없을 것이고, 다 분담금을 내야된다 말”이라고 기자가 이해를 못한다며 면박을 줬다. 사실은 유 조합장의 말이나 문건에 명시된 말이나 같은 말이다.

 

이에 재개발재건축과 관련해 전문가인 A씨는“지난7월19일 에 공표한 비례율(45.7%)은 조합원에게 혼란을 주기 위한 꼼수에 불과하다.”고 주장했다.

 

그러면서, A씨는 조합원들이 알기 쉽게 왜 부도위기 인지를 설명했다.

 

A씨의 설명은 준공 시까지 총수입 3653억(임대매매가+분양분+상가분양+기타수입)+220억(분담금)=3873억원, 총지출은 3272억(직+간접공사비)+255억(추가공사비)+595억(부채)=4122억 즉 3873억-4122억=249억에 조합의 자산 439억을 나누면 비례율 –56.7%이라고 설명했다. 조합에서 분석한 45.7%와는 확연히 다른 분석이다.

 

이에 A씨는“유 조합장은 SNS(카톡)를 통해“공사비 인상은 없다.”고 주장하나, 공사계약서 제8조(물가변동으로 인한계약금액의 변경)제1항에 따르면“(중략)물가변동이 있을 경우 한국건설기술연구원발표 건설공사비 지수중 주택건설지수를 적용‘갑’은 착공전 공사계약금액을 조정해야한다.‘라고 규정한 것을 인용하면서 유 조합장의 말이 거짓임이 확인됐다.

 

A씨는 인상분이 평당 200만 원이면 1373억, 100만 원이면 686억,50억 원이면 343억을 더 분담해야 할 것이라고 예상했다.

 

그러면서 서울 둔촌동아파트 현장을 예로 들었다.

 

이곳은 분양가가 평당 590만 원으로 조합이 공사비를 인상해 주지 않자, 공사가 중단이 된 상태라고 밝혔다. A씨의 분석이 정확하다면 결국은 원성동 조합 아파트도 둔촌동 아파트와 같은 처지에 놓일 것이라는 분석이다.

 

A씨는”원성동 조합 아파트는 연건평 약68,656평,건설비용이 2532억이면 평당 370만 원“이라며”이 공사비가 인상되지 않고 완성이 된다면 시공사인 대림은 서민주택보급에 헌신한 기업으로 포상을 받아야한다.“고 말했다.

 

A씨는 이런 상황 속에 조합은 공사비 인상분을 어떤 이유인지는 모르겠으나 입주를 코 앞에 두고 이를 숨기며 , 추가 분담금을 발표하는 이유가 궁금하다는 입장이다.더 심각한 것은 조합원들이 입주금(분담금)을 준비하지 못하면 모든 재산을 잃게 된다는 것이다.

 

조합과 대림과의 공사 계약서 제21조(조합원의 분양)2항에 따르면”조합원 계약후 중도금등을 납부하지 않아 계약이 해지되면 기업형임대사업자인 시공사 대림에게 일괄 매각해야한다.“고 규정하고 있다.

 

이에 A씨는”평생 단 한번 깨끗한 아파트에서 하루 밤이라도 자보고 죽고 싶다는 연로한 어르신들의 희망을 절망으로 바꾸는 일들이 없도록 조합은 부도의혹에 대해 밝혀야 한다.“고 말했다.

 

또한 조합원의 비례율이 100%였던 것이 54.3%하락한 45.7%인 것으로 문건에 의해 확인되면서 문제의 심각성은 더해 가고 있다.

 

조합은 확정 비례율,86.7%로 출발했다. 86.7%는 조합의 총 수입에 총 지출을 뺀 것이다. 조합원들의 이해를 돕기위해 비례율 산정방법을 세부적으로 살펴보면 총 수입은▲임대매매가(1319세대)2981억원▲분양분(260세대)587억원 ▲상가분양 39억원▲기타45억원 등 3653억원이며, 지출은 직접공사비 2532억원과 간접공사비 760억원 총3272억원으로 수입-지출로 이를 감안해 나온 수치다.

 

총 수입(3653억원)에 총 지출(3272억원)을 빼면 381억원, 381억원에 조합원 자산을 나누면 조합원이 비례율이 나온다. 그 비례율이 바로 86.7%인 것이다.

 

다소 축소되긴 했지만 유 조합장이 직접 적성했다는‘대여금 상환 금액과 모자란 금액 및 현 비례율’이라는 제하의 문건은 다소 축소되거나 계산이 잘못된 것이 포착되고 있다.

 

이 문건를 다시 확인해 보면 매매대금과 직접공사비 448억, 조합원 부담금220억원, 대출잔액 141억원 총810억원이라고 명시했다.

 

또, 추가지출액은 대출상환액 737억원, 추가공사비 255억원 등 총992억원이다. 여기에 810억원을 빼면182억원이 남고, 조합의 자산 439억원을 나누면 비례율이 -41%가 된다.

 

이 문건은 조합원의 최초 비례율은 86.7%에서 점점 하락하면서 41%가 되고 최종 준공시 까지 45.7%(라고 공표했다.

 

조합원 이경수씨는”조합원분양금 587억은 당초에는 367억이었다.“면서”여기에 조합원 자산 439억을 나누면 비례율이 36.6%였다“고 밝혔다.

 

그러면서”이 36.6%로 사업하자면 조합원 동의가 안 나올 것 같으니까 220억을 추가해서 86.7%로 만든 속임수며, 220억은 이미 587억속에 다 있는 것으로 이번 220억은 조합원들이 중도금 잔금으로 내야한다.“고 주장했다.

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